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尽管北京市统计局数据显示,近几个月来北京房价只有不到1%的小幅环比下跌,但这一数据显然难以准确反映房市的实际情况。我们认为,北京房价年后将继续探底。

中国官方统计局一般只统计实际成交的房屋价格,而当前市场成交量持续萎靡。基于低成交量的房价统计,既无法准确概括出市场存量房屋的价格,也无法反映出已经在不断降价,却依然卖不出去的新开楼盘价格。

春节没有为北京住宅市场带来喜气,反而给刚刚出现回暖迹象的房市泼了一盆冷水。据中国指数研究院统计数据显示,春节前一周(1月19日-1月25日),北京市住宅成交量为865套,环比下跌过半;春节期间(1月26日-2月1日),北京市仅成交房屋37套,环比下跌九成。

2009年元旦前后,北京几家大型房地产开发商在城市核心地段推出特价房,搜房网等大型门户网站亦与多家开发商联合推出特惠团购活动,刺激了一部分购房者入市,令成交量出现了短暂回升。但在市场消化掉一部分急需购买的自住型购房者之后,不断涌现出来的低价新盘,再度吊起了消费者的胃口,开发商与购房者之间的博弈,仍在继续。

年前降价潮

春节前一轮的北京房市降价焦点,集中在紧邻CBD的广渠路地区。2008年11月,由北京城开集团有限责任公司与北京城建兴华地产有限公司联合开发的首城国际,以1.08万元/平方米的价格展开预订。这一项目紧邻东三环双井地铁站,地理位置优越,其价格比周边二手房价还要低出约5000元/平方米。

这一优惠价格显然引起了购房者的兴趣。开发商及代理商在开展完第一批预订后,将开盘价格调高至1.3万元/平方米。

正当一部分购房者为错过首城国际最初的特惠价格懊恼时,更为优惠的新楼盘出现了。

2008年12月,由冠城大通开发的冠城名敦道开盘,该楼盘位于东二环广渠门附近,其与搜房网合作的团购最低价格仅为1.1万元/平方米,其毛坯均价为1.25万元/平方米,精装均价为1.35万元/平方米。而北京二环附近的楼盘价格一般均在2万元/平方米以上。

位于北京南二环陶然亭桥附近的中海紫御公馆,开盘价格也跌破2万元/平方米。该楼盘由大型开发商中海集团开发,起价为1.6万元/平方米,已与南三环附近房价相仿。

紧接着,有CBD价格标尺之称的珠江帝景新一期,推出30套特价房,其中,90平方米精装户型,原价2.3万元/平方米,限时抢购价1.55万元/平方米,每平方米降价7500元,总价下降67.5万元;140平方米精装户型,原价2.48万元/平方米,限时抢购价1.65万元/平方米,每平方米降价8300元,总价下降116.2万元。

珠江帝景的降价标志着四环内楼盘的价格战,已经打响了。此后,首城国际在3月-4月间还将有新的楼盘推出。

我爱我家控股公司企划副总裁胡景晖告诉《财经》记者,春节期间,基本上北京所有在售楼盘都有不同形式的优惠,其中资金压力比较大、开发周期比较长的大项目和已进入销售尾声的项目折扣幅度很大,比如珠江、远洋这些大房地产商的项目。

城市核心区域房价的松动,令四环以外的高房价更加难以为继。位于北四环的亚奥观典项目原价2万元/平方米,折后价格为1.48万元/平方米,每平方米降幅达5200元。

位于北五环立水桥附近的华发颐园宣称每平方米降价5400元。不过,其1万元/平方米左右的价格与三环、四环附近的楼盘相比,依然显得没有优势。

从特价到全面降价

2008年“金九银十”之后,大多数开发商的降价行为只是策略性的,即只对严重滞销的楼盘或项目尾房降价,以少量特价房吸引消费者购买。

龙湖地产位于通州的花盛香醍项目,曾推出过十套五折左右的特价房,一度成为焦点。不过,只对部分房屋降价,在各地均引起前期购房者的不满,花盛香醍亦遭遇消费者维权风波。随着北京房地产市场调整越来越深,一部分开发商制定了低开高走的销售策略,即以低价开盘,迅速回笼资金,视销售情况再适度调高价格。

龙湖地产于2008年11月推出的唐宁ONE项目,即以2.1万元/平方米价格开盘,全款支付还享受9.2折优惠,这一价格约相当于该项目成本价。唐宁ONE位于海淀区中关村,其优势在于毗邻中关村二小、北大附中等优质教育资源,龙湖地产还许诺,凡购房者即可办理中关村二小入学手续。

据《财经》记者了解,唐宁ONE一期推出的小户型住宅销售比较顺利,但其180平方米以上的大户型住宅,可能会在今年面临比较大的销售挑战。

同样采取“低开”策略的还有远洋地产,其于2008年10月推出的远洋沁山水项目位于玉泉路附近,以1.1万元/平方米低价开盘,销售顺利,成为北京去年最畅销的楼盘之一。

据《财经》记者了解,远洋地产为集中促进这一楼盘的销售,特别维持了地段较差的远洋山水的高价格,令远洋沁山水的价格显得更有优势。

如今,全面降价、低开高走、甚至一降到底(即降至成本价),已经是越来越多的开发商所采取的销售策略。越早降价、降价幅度越大的开发商,越能从中受益。

年后价格持续跳水

春节后开盘的项目,可能将面临比去年更为严峻的销售形势。

首先,年前市场回暖,只是消化了一小部分急切买房的自住型购房者,市场存量房数量还在不断加大。

中国指数研究院数据显示,目前北京可售住宅仍有144933套,可售面积达1880.3万平方米,存货压力严重。

其次,开发商资金链仍然吃紧。大多数开发商均面临还贷压力,一些中小开发商可能面临破产风险。此时,回笼资金远比维持价格更重要。

再次,由于2007年高价销售的期房均已转为现房交付,开发商不再惧怕新项目降价引发的维权事件。大多数开发商均认识到,只有全面降价,一降到底才能在销售中占据先机。核心城区的价格松动,将加剧城市周边地区的降价压力。价格战已是一触即发。

2009年2月,北京新盘与年前相比大幅减少。其中,合生创展开发的合生麒麟社将是降价潮中的焦点。合生麒麟社位于望京,其挑高3米多的酒店式公寓项目,精装预订价格为1.08万元/平方米,比望京地区二手房价格低3000元/平方米左右。

不过,随着楼市调整深入,租金价格出现下降,原本静观其变的炒房团已逐渐认清形势,准备退出楼市,这将带动一批地理位置较为优越的二手房进入市场。

北京市房地产交易管理网数据显示,今年1月,北京新建商品房交易量为5940套,二手房的交易量则达到7330套,超过了商品房23%以上。

十年来,北京市新房成交量一般是二手房成交量的2倍以上。今年,二手房成交量可能首次超过新房。随着二手房价格迅速下跌,将对新开盘项目形成更大的冲击。

由此预计,北京市上半年房价的整体走势仍将持续跳水。

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张映光

张映光

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